집합건물 관리

YOUR SITUATION

이런 상황이시라면

• 01

  관리비 쓰임이 이상합니다

  청소 · 경비 용역비가 시세보다 훨씬 비싸거나, 관리사무소 직원 수가 실제보다 많이 잡혀 있거나, 주차 수입이 장부에 보이지 않습니다. 의심만으로는 다툴 수 없습니다. 통장 거래내역과 지출 증빙, 용역 계약서부터 요구하십시오.

• 02

  자료를 보여주지 않습니다

  개인정보라서, 규약에 없어서, 집회 결의를 받아오라서 — 거부하는 이유는 여러 가지입니다. 안 주는 것 자체가 다툼거리가 됩니다. 요구는 반드시 글로 하시고, 거부하는 답변도 모아 두십시오.

• 03

  계약이 끝났는데 나가지 않습니다

  관리사무소를 비우지 않고, 관리비 통장과 서류를 넘기지 않습니다. 힘으로 들어가시면 이쪽이 형사 문제가 됩니다. 통장 · 서류 · 열쇠 이 셋을 특정해 인계를 청구하고, 그 전에 점유이전금지가처분을 걸어 둡니다.

• 04

  관리인 선임이나 결의가 이상합니다

  소집 통지를 못 받았거나, 위임장이 대량으로 몰렸거나, 안건이 당일에 바뀌었습니다. 절차에 흠이 있으면 결의를 되돌릴 수 있습니다. 다만 시간이 지나면 다투기 어려워지므로 서두르셔야 합니다.

• 05

  업체가 관리인을 회유하거나 협박했습니다

  용역비를 부풀려 계약하고 그 일부를 되돌려 주겠다는 제안입니다. 업체는 그것을 수수료나 리베이트라고 부릅니다(아래에서 자세히 적은 백마진입니다). 거절하면 업무를 비협조로 돌리겠다는 압박이 따라옵니다. 받았다면 관리인은 배임수재, 준 업체는 배임증재입니다(형법 제357조). 거절하셨다면 그 사실을 지금 글로 남겨 두십시오. 거절한 사람의 사실확인서가 이 사건에서 가장 중요한 자료가 됩니다. 협박까지 있었다면 그것은 별도의 형사 문제이고, 위탁관리계약을 신뢰관계 파탄으로 해지할 사유가 됩니다.

KEY ISSUES

집합건물 분쟁

집합건물 분쟁은 어느 법이 적용되는 건물인지에서부터 갈립니다. 같은 관리비 문제라도 아파트와 상가는 서로 다른 법이 적용됩니다.

• 01

  아파트인가 상가 · 오피스텔인가

  적용되는 법이 다릅니다. 누가 무엇을 결정할 수 있는지, 어디에 하소연할 수 있는지가 여기서 갈립니다.

• 02

  관리단이 적법하게 구성되었는가

  관리인이 적법하게 뽑혔는지, 규약이 유효하게 만들어졌는지. 여기가 무효면 그 뒤에 한 결의와 계약의 효력이 전부 다투어집니다.

• 03

  위탁계약이 어떻게 되어 있는가

  기간 · 자동연장 · 해지 조항. 그리고 그 계약을 맺을 권한이 있는 사람이 맺었는지를 봅니다.

• 04

  장부를 확보했는가

  이 사건의 절반입니다. 자료 없이 시작한 다툼은 심증만 오가다 끝납니다.

• 05

  손해를 숫자로 셀 수 있는가

  "비싸게 준 것 같다"로는 부족합니다. 적정 금액과 실제 지출의 차이를 금액으로 만들어야 합니다.

• 06

  누구의 이름으로 청구하는가

  나의 손해인지 건물 전체의 손해인지. 이것을 잘못 잡으면 내용을 따져보기도 전에 각하됩니다.

DEFECTS · SUNLIGHT

집합건물의 하자와
일조 · 조망권

관리비만 문제가 되는 것이 아닙니다. 지어진 것 자체가 잘못된 경우와 옆 건물이 해를 가린 경우는 상대도 근거도 다릅니다. 둘 다 기간을 놓치면 그것으로 끝나는 사건이라 따로 적어 둡니다.

누구에게 하자를 묻는가

집합건물법은 분양자와 시공자 둘 다에게 구분소유자에 대한 담보책임을 지웁니다(집합건물법 제9조). 내용은 민법의 도급 규정(제667조 · 제668조)을 준용하므로, 하자보수청구와 하자보수에 갈음하는 손해배상청구가 됩니다. 시공자의 책임은 분양자의 책임을 보충하는 2차적인 것으로 정해져 있어, 먼저 누구에게 거는지가 사건의 출발점이 됩니다.

분양회사가 이미 비어 있는 경우가 실제로 많습니다. 사업이 끝나면 시행사는 남은 것이 없어지기 쉽습니다. 그래서 시공자에게도 걸 수 있는지, 하자보수보증금이나 보증서가 걸려 있는지를 먼저 확인합니다. 이기고도 받지 못하는 일을 막는 것이 이 확인입니다.

기간이 하자의 종류마다 다릅니다

집합건물법 제9조의2는 담보책임을 물을 수 있는 기간을 하자의 종류에 따라 나누어 두었습니다. 대략 이렇게 나뉩니다.

이 표는 기준을 보여드리는 것이지 답이 아닙니다. 같은 건물에 주택법 · 공동주택관리법이 함께 걸리면 기간을 세는 방법이 달라지는 경우가 있고, 언제부터 세는지도 다투어집니다. 그리고 하자가 여러 개면 기간도 여러 개입니다. 먼저 끝나는 것부터 챙겨야 합니다. 스스로 늦었다고 결론 내리지 마시고 준공일과 입주일만 알려주십시오.

혼자 하실 일이 아닙니다. 하자는 어디가 얼마나 잘못됐는지를 숫자로 만드는 일이 절반입니다. 하자진단과 법원 감정을 거쳐 하자보수비로 환산해야 청구가 성립합니다. 관리단이나 입주자대표회의가 구분소유자들의 청구권을 모아 한 사건으로 가는 것이 보통인 이유이기도 합니다. 사진과 하자 목록을 지금부터 날짜와 함께 남겨 두십시오.

일조권 · 조망권

옆에 새 건물이 올라가 해가 가려졌을 때입니다. 일조방해가 있었다는 것만으로는 되지 않고, 사회통념상 수인한도를 넘어야 위법이 됩니다.

"건축법대로 지었다"는 답이 방패가 되지 않습니다. 대법원은 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 맞더라도 실제 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘었다면 위법하다고 보았습니다 (대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결). 수인한도를 넘었는지는 피해의 정도, 지역성, 먼저 있던 쪽이 어디인지, 피할 수 있었는지, 교섭이 어떻게 오갔는지까지 모두 놓고 함께 봅니다.

실무에서 재는 방법은 이렇습니다. 해가 가장 짧은 동짓날을 기준으로, 9시부터 15시 사이에 연속해서 2시간, 또는 8시부터 16시 사이에 통틀어 4시간의 일조가 확보되는지를 봅니다. 이 두 가지가 모두 안 되면 수인한도를 넘은 것으로 보는 것이 보통입니다. 다만 이것은 널리 쓰이는 기준이지 법에 적힌 숫자가 아닙니다. 실제로는 일조분석 감정(일조 시뮬레이션)을 거쳐 정해집니다.

조망은 일조보다 인정이 까다롭습니다. 일조와 달리 조망이익은 그 자체로 보호되기 어렵고, 그 조망이 그 건물의 가치를 이루고 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 있어야 다툴 수 있습니다. 착공 전에 움직이는 것이 가장 확실합니다. 준공 뒤에는 공사금지가처분이 듣지 않아 손해배상으로만 다투게 됩니다.

WHAT YOU CAN CLAIM

부정행위에 따른
민사 손해배상

이 분야는 본안 소송보다 먼저 걸어야 하는 것이 많습니다. 자료가 없어지거나 점유가 넘어가면 되돌리기 어렵기 때문입니다.

순서가 결과를 만듭니다. 장부를 확보하기 전에 고소부터 하시면 상대가 대응을 준비해 자료를 내주지 않습니다. 계약 종료를 통보하기 전에 점유이전금지가처분을 걸어두지 않으면 그 사이에 점유를 다른 사람에게 넘겨버립니다. 무엇을 먼저 하느냐가 이 분야에서는 특히 크게 작용합니다.

위 표에 정족수와 기간을 적지 않은 이유가 있습니다. 아파트와 상가 · 오피스텔은 적용되는 법이 다르고, 같은 건물이라도 관리규약으로 또 달라집니다. 몇 분의 몇이 모여야 하는지, 언제까지 다툴 수 있는지는 규약과 등기부를 보고 말씀드립니다. 지금의 숫자를 적어두면 다른 조건의 건물에 해당하시는 분께 틀린 안내가 됩니다.

HOW WE PROVE IT

입증 방법

민사에서는 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 그래서 "이상하다"를 "이 자료와 이 자료가 어긋난다"로 바꾸는 일이 사건의 대부분입니다. 아래가 실제로 쓰는 재료입니다.

• 세 가지를 나란히 놓는다

  용역 계약서 · 세금계산서 · 통장 출금 내역. 정상적인 거래라면 이 셋이 맞아떨어집니다. 어긋나는 지점이 곧 질문이 되고, 그 질문에 답이 나오지 않으면 그것이 증거가 됩니다.

• 법인등기부를 뗀다

  용역업체와 관리업체의 대표자 · 주소 · 임원이 겹치는지를 봅니다. 누구나 뗄 수 있는 서류입니다. 겹친다면 "시세보다 비싸다"가 "자기 회사에 넘겼다"로 성격이 바뀝니다.

• 사람 수를 맞춰 본다

  4대보험 가입자 명부 · 급여대장 · 근로계약서 · 근무일지를 관리비에 부과된 인원과 맞춥니다. 출입 기록이나 근무표로도 실제로 누가 그 자리에 있었는지가 드러납니다.

• 들어온 돈을 찾는다

  주차 관제 시스템 기록 · 정기권 발급 대장 · 카드 매출 자료. 지출만 보면 놓칩니다. 들어왔어야 할 돈이 장부에 없으면 그것도 같은 크기의 손해입니다.

• 법원을 통해 받는다

  상대가 내주지 않는 자료는 문서제출명령 · 사실조회 · 금융거래정보 제출명령으로 받습니다. 은행 · 공단 · 세무서에 법원이 직접 묻습니다. 개인이 달라고 해서는 안 되던 것이 이 절차로는 나옵니다.

• 수사기관만 할 수 있는 것

  압수수색과 계좌추적은 민사에서 할 수 없습니다. 돈이 어디로 흘러갔는지를 끝까지 따라가야 할 때 형사가 필요해집니다. 다만 언제 쓰느냐가 중요합니다.

사람의 말도 자료입니다. 그만둔 직원, 교체된 용역업체 담당자, 앞선 관리인 — 사정을 아는 분이 있습니다. 접촉하는 순서는 아래에 따로 적었습니다.

받아낼 수 있는지도 함께 봅니다. 이겨도 상대에게 재산이 없으면 종이 한 장이 남습니다. 그래서 자료를 모으는 동안 가압류로 묶어 둘 것이 있는지를 같이 살핍니다. 판결을 받은 뒤에 찾기 시작하면 대개 늦습니다.

ENDING THE RELATIONSHIP

계약 해지 소송

돈을 되찾는 것과 관계를 끊는 것은 다른 일입니다. 손해배상을 받아도 같은 사람이 같은 자리에 남아 있으면 다음 달에 같은 일이 되풀이됩니다. 범죄가 되지 않는 일로도 끊을 수 있습니다.

둘은 함께 가는 일이 많습니다. 관리인이 특정 업체를 계속 쓰고 있었다면 사람만 바꿔도, 계약만 끊어도 끝나지 않습니다. 어느 쪽을 먼저 할지, 동시에 할지를 정하는 것이 이 사건의 첫 결정입니다.

관리업체가 관리인을 회유하려 했다면

돈이 실제로 건네졌는지에 따라 죄명이 갈립니다. 다만 어느 쪽이든 계약을 끊는 일은 범죄의 성립을 기다리지 않습니다. 형사는 「죄가 되는가」를 묻고, 해지는 「이 사람들에게 우리 건물을 계속 맡길 수 있는가」를 묻기 때문입니다.

관리인이 받지 않았을 때 — 그래도 끊을 수 있습니다

• 해지는 손해를 기다리지 않습니다

  위탁관리계약은 특별한 신뢰관계를 기초로 하는 계속적 계약입니다. 그래서 해지 사유는 계약상 의무 위반만이 아니라 「그 밖의 부당한 행위」로도 성립합니다. 돈이 오가지 않았어도, 손해가 나지 않았어도 관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르렀다면 그것으로 다툽니다.

• 선관주의의무의 정면 위반입니다

  관리업체는 관리단의 이익을 위하여 사무를 처리해야 하는 수임인입니다(민법 제681조). 그 수임인이 위임인 쪽의 의사결정권자를 자기편으로 끌어들이려 했다면, 그것은 일을 못 한 것이 아니라 일을 맡긴 취지에 정면으로 반하는 것입니다. 근무태만처럼 여러 번 쌓아야 하는 것이 아닌 이유입니다.

• 관리인은 피고가 아니라 증인입니다

  제안을 거절한 사람의 진술이 이 사건에서 가장 중요합니다. 무엇을 언제 어떻게 제안받았는지, 왜 거절했는지 — 사실확인서를 먼저 받아 두십시오. 시간이 지나면 기억이 흐려지고, 그 사이 업체가 그분께 압박을 넣습니다. 그분을 지키는 일이 증거를 지키는 일입니다.

• 녹음은 「누가 녹음했는가」로 갈립니다

  대화의 당사자가 녹음한 것은 쓸 수 있습니다. 제안을 받은 관리인 본인이 녹음했다면 그렇습니다. ⚠️ 다만 대화에 끼지 않은 사람이 몰래 녹음하면 위법입니다(통신비밀보호법 제3조). 증거로 쓰지 못하는 데서 그치지 않고 녹음한 쪽이 처벌받습니다. 하시기 전에 반드시 먼저 물어봐 주십시오.

• 말보다 남는 것을 찾습니다

  회유는 대개 말로 이루어져 자취가 적습니다. 그래서 주변에 남은 것을 모읍니다 — 주고받은 문자 · 카톡 · 메일, 봉투나 상품권을 돌려준 기록, 거절한 뒤 업체의 태도가 달라진 정황(업무 비협조 · 보복성 조치), 같은 업체가 다른 건물에서 같은 일을 한 정황. 하나씩은 약해도 모이면 인정됩니다.

• 이것만 들고 가지 마십시오

  입증에 실패하면 그 해지가 무효가 되고, 남은 기간의 용역비를 물어주게 됩니다. 그래서 회유 사실은 단독으로 세우지 않습니다. 아래에서 보는 의무 위반 — 회계자료 거부 · 근무태만 · 일감몰아주기 — 과 함께 묶어 신뢰관계 파탄을 세우는 것이 훨씬 단단합니다.

⚠️ 밖에 먼저 말하지 마십시오. 입증되기 전에 공고문 · 단체 대화방 · 집회 자리에서 「뒷돈을 줬다」고 말씀하시면 명예훼손이나 업무방해가 됩니다. 그 사건이 붙는 순간 해지 소송에서도 이쪽이 불리해집니다. 말은 소장에서 처음 하는 것이 가장 안전합니다.

관리인이 받았을 때

• 받은 쪽은 배임수재, 준 쪽은 배임증재

  관리인은 관리단의 사무를 처리하는 사람입니다. 그 임무에 관하여 부정한 청탁을 받고 재물이나 재산상 이익을 얻으면 배임수재, 준 업체 쪽은 배임증재입니다(형법 제357조). 「부정한 청탁」이 넓게 인정된다는 것은 앞에서 본 백마진과 같습니다. 그 대가로 관리단에 불리한 계약을 맺거나 유지했다면 업무상배임이 함께 성립합니다(형법 제356조).

• 준 쪽도 함께 물어냅니다

  업체는 「관리인이 받은 것이지 우리와는 무관하다」고 합니다. 그러나 여럿이 공동의 불법행위로 손해를 가하면 연대하여 배상할 책임이 있고, 교사하거나 방조한 사람도 공동행위자로 봅니다 (민법 제760조). 돈이 있는 쪽은 대개 업체입니다. 관리인 한 사람만 걸면 이기고도 받지 못합니다.

• 계좌만 보시면 못 찾습니다

  뒷돈은 대개 계좌로 가지 않습니다. 가족 명의의 급여 · 차명계좌 · 상품권 · 법인카드 · 차량 제공 · 접대로 모양을 바꿉니다. 업체의 판매관리비 계정과 접대비 내역, 관리인과 그 가족의 갑작스러운 소비를 함께 봅니다.

• 그 계약 자체는 어떻게 되는가

  해지와는 다른 문제입니다. 뒷돈을 주고 맺은 계약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하여 처음부터 무효인지(민법 제103조)는 다투어지는 쟁점입니다. 무효라면 지급한 돈의 반환까지 가고, 무효가 아니라면 해지와 손해배상으로 갑니다.

⚠️ 순서를 거꾸로 잡으면 아무것도 못 합니다. 고소가 가장 먼저가 아닙니다. 수사가 시작되면 상대는 그날로 자료를 닫습니다. 먼저 자료를 확보하고, 관리인이 받은 경우라면 관리단집회 또는 직무집행정지 가처분으로 그 사람의 손을 멈춘 뒤 계약을 끊습니다.

관리인 해임

원칙은 관리단집회의 결의입니다. 뽑은 자리에서 물러나게 하는 것이 순리이기 때문입니다. 법원에 바로 해임을 청구하는 길도 열려 있으나, 그 길은 좁습니다.

• 법이 정한 해임 사유

  집합건물법 제24조 제5항은 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.

• 법원은 좁게 봅니다

  법원은 이 조항을 관리단집회를 열 수 없거나 그 소집 · 개최 절차를 거칠 수 없는 급박한 경우에 제한적으로 적용되는 것으로 보아 왔습니다. 집회를 열 수 있는데도 바로 법원으로 가면 그 자체가 문제가 됩니다.

• 「분명한 해임 사유」가 필요합니다

  관리를 위임받은 취지에 반하여 구분소유자에게 손해를 입히는 등 신뢰관계를 현저히 해한 경우, 또는 건강 · 재정 등의 사정으로 직무를 수행하기에 적합하지 않게 된 경우가 그것입니다. 마음에 들지 않는다는 것만으로는 해임 사유가 되지 않습니다.

• 누구를 피고로 세우는가

  관리인만 피고로 삼으면 부족하다는 지적이 있습니다. 관리단을 함께 피고로 삼아야 한다는 것입니다. 여기를 잘못 잡으면 내용을 따져보기도 전에 끝납니다. 소를 내기 전에 반드시 정리해야 합니다.

해임까지 시간이 걸립니다. 그사이에 돈이 더 나가거나 장부가 사라질 사정이 있다면 직무집행정지 가처분과 직무대행자 선임을 함께 봅니다. 본안 판결을 기다리는 동안 그 사람의 손을 멈추는 절차입니다. 다만 보전의 필요성을 자료로 소명해야 합니다.

위탁관리계약을 해지하는 세 가지 방법

계약서를 먼저 봅니다. 어느 방법을 쓸 수 있는지가 거기서 정해집니다. 앞에서 본 관리계약서의 해지 조항이 이 자리에서 다시 쓰입니다.

민법 제689조는 위임계약을 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 정합니다. 그래서 「위임이니 아무 때나 끊으면 된다」고 생각하시기 쉬우나 그렇지 않습니다. 해지사유 · 절차 · 손해배상을 계약서에 따로 정해 두었다면 그 약정이 효력을 미치고, 이를 단순한 주의규정이라고 쉽게 단정해서는 안 된다는 것이 법원의 태도입니다. 부득이한 사유 없이 상대방의 불리한 시기에 해지하면 손해를 배상하여야 합니다(같은 조 제2항).

약정한 해지사유가 없어도 해지가 완전히 막히는 것은 아닙니다. 위임은 당사자 사이의 특별한 신뢰관계를 기초로 하는 계속적 계약이므로, 일방의 계약상 의무 위반이나 그 밖의 부당한 행위로 신뢰관계가 파탄 상태에 이르러 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르렀다면 상대방은 이를 이유로 해지할 수 있습니다. 그 「정도」를 자료로 세우는 일이 이 소송의 전부입니다.

무엇이 「의무 위반」이 되는가

횡령이 일어나는 자리는 앞에서 보았습니다. 여기서는 같은 사실이 해지 사유가 되는가라는 다른 질문으로 봅니다. 기준은 셋입니다 — 선관주의의무 · 보고의무 · 인도의무.

• 일감몰아주기 — 자기거래의 외형

  관리업체가 용역을 자기 계열사 · 관계사 · 가족 명의 업체에 맡기는 구조입니다. 겉으로는 정상 계약입니다. 법인등기부의 대표자 · 주소 · 주주가 겹치는지, 그 업체가 그 일을 할 수 있는 실체를 갖추었는지를 봅니다. 실체가 없으면 그 계약은 관리단을 위한 것이 아니라 자기를 위한 것이 됩니다.

• 거래처와의 불공정 계약

  시세와 동떨어진 단가, 한쪽에만 유리한 해지 조항, 설명되지 않는 장기계약. 죄가 성립하지 않아도 관리단의 사무를 처리하는 사람이 신의성실의 원칙에 반하는 내용으로 계약을 맺었다면 그것이 선관주의의무 위반이 됩니다.

• 인건비 부당지출

  부과한 인원과 실제 근무 인원이 다른 경우, 근로계약서의 급여와 실지급액이 다른 경우. 4대보험 가입자 명부 · 근무일지 · 급여대장을 관리비 부과 내역과 맞춰 봅니다. 매달 되풀이되므로 해지 사유로 인정될 가능성이 큽니다.

• 근무태만은 쌓여야 해지 사유가 됩니다

  한두 번의 잘못으로는 해지가 인정되지 않습니다. 언제 무엇을 하지 않았는지를 날짜별로 쌓고, 그때마다 시정을 요구한 기록을 남겨야 합니다. 요구했는데도 고치지 않았다는 사실이 채무불이행에 따른 해지 사유가 됩니다.

끊은 다음 — 사무인계

해지했다고 바로 끝나지 않습니다. 실제 분쟁은 넘겨받는 자리에서 터집니다. 나가는 업체가 장부와 통장을 쥐고 있기 때문입니다.

• 무엇을 넘겨받아야 하나

  회계장부 · 증빙서류 · 관리비 부과 자료 · 통장과 인장 · 입주자 명부 · 시설 도면과 점검 기록 · 용역계약서 원본. 넘겨받을 목록을 해지 통보 때 함께 적어 보냅니다. 나중에 요구하면 「그런 것은 없다」는 답이 돌아옵니다.

• 정산

  미수 관리비 · 선수관리비 · 장기수선충당금 · 퇴직급여적립금. 쓰지 않은 돈을 돌려주지 않기로 한 미정산 약정이 있으면 그 효력부터 다툽니다. 정산의 기준일을 언제로 잡느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다.

• 넘겨주지 않을 때

  인도청구의 소를 내고, 관리사무소를 비워주지 않으면 명도를 함께 구합니다. 다만 판결을 기다리는 동안에도 관리비는 계속 걷히고 쓰입니다. 그 사이를 메우는 것이 보전처분이고, 바로 아래에 적었습니다.

• 새 업체의 업무를 막을 때

  전기실 · 방재실의 열쇠를 넘기지 않거나 새 직원의 출입을 막는 일이 실제로 있습니다. 업무방해가 될 수 있고, 그 사이에 생긴 손해는 따로 청구합니다. 그날의 상황을 영상과 문서로 남겨 두십시오.

소송 중에 통장을 쥐고 버틸 때

판결은 멀고 관리비는 매달 걷힙니다. 해지를 통보해도 업체가 통장과 인감을 쥐고 있으면 그동안의 수납과 지출이 모두 그쪽 손에서 이루어집니다. 본안이 끝날 때쯤이면 다툴 돈이 남아 있지 않은 경우가 있습니다. 그 사이를 메우는 것이 보전처분입니다.

먼저 가릅니다 — 통장이 누구 명의인가

여기를 먼저 확인하지 않으면 엉뚱한 신청을 냅니다. 관리단 명의인데 가압류를 걸면 우리 돈을 우리가 묶는 꼴이 되고, 업체 명의인데 인도만 구하면 그사이 계좌가 비워집니다. 통장 사본과 계좌 개설 서류를 먼저 보여 주십시오.

쓰는 수단

• 관리비 수납 · 집행 금지 가처분

  해지된 업체가 관리비를 걷거나 쓰지 못하게 막는 것입니다. 임시의 지위를 정하기 위한 가처분에 해당합니다 — 다툼이 있는 권리관계에 대하여 계속하는 관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 하는 가처분입니다 (민사집행법 제300조 제2항).

• 통장 · 인장 인도 가처분

  본안 판결을 기다리지 않고 지금 넘기게 하는 것입니다. 받아내면 사실상 본안에서 이긴 것과 같아져 단행가처분이라 부릅니다. 그만큼 소명의 수준이 높고 담보도 큽니다. 해지가 적법했다는 것부터 자료로 입증해야 합니다.

• 간접강제를 붙입니다

  결정을 받아도 버티는 일이 많습니다. 그래서 넘길 때까지 하루 얼마씩 물게 하는 결정을 함께 구합니다(민사집행법 제261조). 심리적으로 압박해 스스로 이행하게 만드는 절차라, 금액을 얼마로 잡느냐가 실효성을 가릅니다.

• 채권가압류

  업체 명의 계좌라면 은행을 제3채무자로 하여 예금채권을 묶습니다. 정산금 · 부당이득반환채권을 피보전권리로 삼습니다. 업체가 다른 건물에서 받을 관리용역비 채권도 대상이 될 수 있습니다.

• 업무방해금지 가처분

  새 업체가 들어왔는데 전기실 · 방재실 열쇠를 넘기지 않거나 출입을 막는 경우입니다. 방해하지 말 것을 명하는 가처분에 간접강제를 붙입니다. 점유를 넘겨버릴 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 함께 냅니다.

• 법원 결정보다 빠른 것은 납부 계좌를 바꾸는 일입니다

  법원 결정보다 빠른 것이 있습니다. 구분소유자에게 새 계좌로 납부하도록 알리고, 기존 자동이체(CMS) 출금이체 계약을 끊는 것입니다. ⚠️ 다만 해지의 적법성이 다투어지는 중이라면 이중납부와 연체 혼란이 생깁니다. 공지 문구와 시점을 먼저 상의해 주십시오.

⚠️ 보전처분은 공짜가 아닙니다. 법원은 담보를 제공하게 하고, 만족적 가처분일수록 담보가 커집니다. 그리고 집행한 뒤 본안에서 패소가 확정되면, 그 집행으로 상대가 입은 손해에 대하여 고의 또는 과실이 사실상 추정됩니다. 특별한 사정이 없는 한 물어주게 된다는 뜻입니다. 채권액보다 지나치게 많은 금액으로 가압류했다가 초과 부분에 대해 책임을 진 사례도 있습니다. 걸기 전에 금액과 범위를 재는 이유입니다.

⚠️ 절차를 건너뛴 해지는 되레 돈을 물게 합니다. 해지사유가 있는데도 계약서가 정한 통지 방식과 기간을 지키지 않아, 해지 통보가 무효로 판단되고 남은 기간의 용역비를 물어준 사례가 있습니다. 끊기로 정하신 날이 아니라, 끊는 방법을 정하는 날부터 상의해 주십시오.

HOW WE WORK

사건 처리 순서

결과를 약속드리지 않습니다. 대신 무엇을 어떤 순서로 하는지 미리 말씀드립니다. 이 분야는 순서가 특히 크게 작용합니다.

• 적용되는 법부터 가른다

  아파트인지 상가 · 오피스텔인지. 등기부와 규약을 보고 정합니다. 여기를 건너뛰고 시작하면 엉뚱한 절차에 시간을 씁니다.

• 장부를 먼저 연다

  자료 없이 시작한 다툼은 심증만 오가다 끝납니다. 무엇을 어떤 이름으로 요구할지부터 정리해 드립니다.

• 손해를 숫자로 세운다

  "비싸게 준 것 같다"를 금액으로 바꿉니다. 여기서 정말 다툴 것이 있는지, 얼마나 있는지가 분명해집니다.

• 집회와 소송을 나눈다

  사람을 바꾸는 일은 집회로, 돈을 되찾는 일은 소송으로 갑니다. 섞으면 둘 다 느려집니다.

• 형사는 시점을 보고 쓴다

  고소하면 자료가 닫힙니다. 무엇이 모였을 때 쓰는 것이 유리한지를 먼저 말씀드립니다.

• 다음 체제까지 본다

  이기고 끝나는 사건이 아닙니다. 통장과 서류를 넘겨받고 다음 관리가 자리 잡는 데까지 함께 봅니다.