BUILDING MANAGEMENT
집합건물 관리
관리비가 어디로 가는지 보이지 않습니다. 상가 · 오피스텔 · 아파트 — 다투기 전에 장부부터 열어야 합니다.
YOUR SITUATION
이런 상황이시라면
자료부터 요구하셔야 합니다.
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01
관리비 쓰임이 이상합니다
청소 · 경비 용역비가 시세보다 훨씬 비싸거나, 관리사무소 직원 수가 실제보다 많이 잡혀 있거나, 주차 수입이 장부에 보이지 않습니다. 의심만으로는 다툴 수 없습니다. 통장 거래내역과 지출 증빙, 용역 계약서부터 요구하십시오.
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02
자료를 보여주지 않습니다
개인정보라서, 규약에 없어서, 집회 결의를 받아오라서 — 거부하는 이유는 여러 가지입니다. 안 주는 것 자체가 다툼거리가 됩니다. 요구는 반드시 글로 하시고, 거부하는 답변도 모아 두십시오.
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03
계약이 끝났는데 나가지 않습니다
관리사무소를 비우지 않고, 관리비 통장과 서류를 넘기지 않습니다. 힘으로 들어가시면 이쪽이 형사 문제가 됩니다. 통장 · 서류 · 열쇠 이 셋을 특정해 인계를 청구하고, 그 전에 점유를 묶어 둡니다.
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04
관리인 선임이나 결의가 이상합니다
소집 통지를 못 받았거나, 위임장이 대량으로 몰렸거나, 안건이 당일에 바뀌었습니다. 절차에 흠이 있으면 결의를 되돌릴 수 있습니다. 다만 시간이 지나면 다투기 어려워지므로 서두르셔야 합니다.
WHERE IT LEAKS
돈은 대개
같은 곳으로 샙니다.
횡령이라고 하면 통장에서 돈을 빼 가는 장면을 떠올리시지만, 실제로는 정상적인 지출처럼 보이는 곳에서 빠져나갑니다. 그래서 무엇을 대조해 볼지 아는 것이 중요합니다.
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용역비
청소 · 경비 · 승강기 · 소독. 단가를 올려 잡거나, 견적 비교 없이 늘 같은 업체와 계약합니다. 계약서 금액 · 세금계산서 · 통장에서 나간 돈이 서로 맞는지부터 봅니다. 셋이 어긋나면 그 차액이 첫 번째 질문이 됩니다.
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직원 수와 인건비
관리비 고지서에는 몇 사람 몫이 잡혀 있는데 실제로 근무하는 사람은 그보다 적은 경우가 있습니다. 4대보험 가입자 명부와 근무일지를 부과 인원과 맞춰 봅니다. 사람 수만큼 매달 반복되므로 액수가 커집니다.
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근로계약서와 실지급액
계약서에 적힌 급여와 통장에 들어간 돈이 다른 경우입니다. 관리비로는 많이 걷고 실제로는 적게 주었다면 그 차액이 어디로 갔는지가 남습니다. 근로자 쪽의 임금 문제와 구분소유자 쪽의 회계 문제가 함께 생깁니다.
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관리업체의 재하청
위탁관리업체가 용역을 다시 자기 계열사나 관계사에 맡기고 그 사이에서 마진을 남기는 구조입니다. 계약 상대방의 법인등기부를 떼어 대표자 · 주소 · 주주가 관리업체와 겹치는지 봅니다. 겹치면 성격이 달라집니다.
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주차 수입
외부 주차 · 월정기 주차 · 방문 주차. 들어온 돈이라 눈에 덜 띄지만 수입이 장부에 잡히지 않으면 그만큼 구분소유자의 몫이 사라진 것입니다. 지출만 보지 마시고 수입 쪽을 반드시 함께 보십시오.
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공사와 수선충당금
금액이 가장 크게 움직이는 자리입니다. 견적을 한 곳에서만 받았는지, 공사 범위가 계약보다 줄었는지, 적립금을 쓴 결정이 누구의 권한으로 이루어졌는지를 봅니다.
여기까지가 민사로 되찾는 이야기입니다. 같은 사실이 업무상 횡령이나 배임이 되기도 하지만, 형사가 되는지와 돈을 돌려받는지는 별개의 문제입니다. 어느 쪽을 먼저 걸지는 자료가 얼마나 모였는지를 보고 정합니다.
KEY ISSUES
여섯 지점에서
갈립니다.
집합건물 분쟁은 어느 법이 적용되는 건물인지에서부터 갈립니다. 같은 관리비 문제라도 아파트와 상가가 서로 다른 길로 갑니다.
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01
아파트인가 상가 · 오피스텔인가
적용되는 법이 다릅니다. 누가 무엇을 결정할 수 있는지, 어디에 하소연할 수 있는지가 여기서 갈립니다.
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02
관리단이 제대로 서 있는가
관리인이 적법하게 뽑혔는지, 규약이 유효하게 만들어졌는지. 여기가 흔들리면 그 뒤가 전부 흔들립니다.
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03
위탁계약이 어떻게 되어 있는가
기간 · 자동연장 · 해지 조항. 그리고 그 계약을 맺을 권한이 있는 사람이 맺었는지를 봅니다.
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04
장부를 확보했는가
이 사건의 절반입니다. 자료 없이 시작한 다툼은 심증만 오가다 끝납니다.
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05
손해를 숫자로 셀 수 있는가
"비싸게 준 것 같다"로는 부족합니다. 적정 금액과 실제 지출의 차이를 금액으로 만들어야 합니다.
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06
누구의 이름으로 청구하는가
나의 손해인지 건물 전체의 손해인지. 이것을 잘못 잡으면 내용을 따져보기도 전에 각하됩니다.
THE ACT
집합건물법이
정하는 것
정식 이름은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」입니다. 한 건물을 여러 사람이 나누어 가질 때의 규칙을 정합니다. 조문을 외우실 필요는 없습니다. 어디까지가 법으로 정해진 것이고 어디부터가 그 건물의 관리규약인지만 아시면 대화가 훨씬 쉬워집니다.
| 말 | 뜻 | 왜 중요한가 |
|---|---|---|
| 구분소유권 | 한 건물 안에서 독립된 한 부분을 따로 갖는 권리 |
이것이 있어야 관리에 관해 말할 자격이 선다 |
| 전유부분 | 내가 혼자 쓰는 부분 내 점포 · 내 사무실 · 우리 집 |
여기서 생긴 일은 대체로 나의 문제다 |
| 공용부분 | 복도 · 계단 · 승강기 옥상 · 주차장처럼 함께 쓰는 곳 |
관리비 다툼은 거의 전부 여기서 생긴다 |
| 대지사용권 | 건물이 서 있는 땅을 쓸 수 있는 권리 |
전유부분과 따로 떼어 팔지 못하는 것이 원칙이다 |
| 관리단 | 구분소유자 전원으로 당연히 구성되는 단체 |
만들기로 결의해야 생기는 것이 아니다 |
| 관리인 | 관리단을 대표해 관리를 맡는 사람 |
관리단집회에서 뽑고 집회에서 물러나게 한다 |
| 위탁관리업체 | 관리단 쪽과 계약을 맺고 실제 업무를 하는 회사 |
관리인이 아니다. 계약의 상대는 관리단이다 |
| 관리규약 | 법이 정하지 않은 것을 그 건물이 스스로 정한 규칙 |
규약에 적혀 있다고 전부 유효한 것은 아니다 |
| 관리단집회 | 구분소유자들이 모여 정하는 자리 |
사람을 바꾸는 일은 결국 여기서 정해진다 |
「우리 건물은 관리단이 없다」는 말을 자주 듣습니다. 법으로 보면 구분소유자가 여럿인 순간 관리단은 이미 있습니다. 없는 것이 아니라 한 번도 모인 적이 없을 뿐입니다. 그래서 이 일은 새로 만드는 절차가 아니라 이미 있는 것을 움직이는 절차로 시작합니다.
위탁관리업체와 관리인은 다릅니다. 업체는 관리인의 일을 대신 해 주는 회사이지 관리인이 아닙니다. 그래서 위탁계약을 끝낼 권한도, 업체에게 일을 제대로 하라고 요구할 자격도 관리단 쪽에 있습니다. 업체가 "우리가 관리 주체"라고 말하는 경우가 있는데, 그 말은 계약의 구조를 뒤집어 놓은 것입니다.
아파트와 상가 · 오피스텔은 여기서 갈립니다. 아파트는 대개 공동주택관리법이 함께 적용됩니다. 관리비를 공개해야 하고, 일정 규모를 넘으면 회계감사를 받아야 하며, 지방자치단체가 들여다볼 수 있습니다. 하소연할 관청이 있습니다. 상가 · 오피스텔은 그렇지 않습니다. 집합건물법이 적용되고, 관리를 감독하는 관청이 사실상 없습니다. 같은 일이 벌어져도 상가 쪽은 결국 법원으로 갑니다. 두 법이 겹치는 범위는 사안마다 다르게 보므로, 어느 쪽인지부터 가려야 합니다.
시 · 도에 집합건물 분쟁조정위원회가 있습니다. 소송보다 가볍게 풀어보는 자리입니다. 다만 상대가 응하지 않으면 강제할 수 없습니다. 그래서 조정에 기대를 걸기보다, 조정이 열릴 만한 상태를 먼저 만들어 두는 편이 낫습니다. 장부가 나와 있고 금액이 서 있으면 상대도 앉습니다.
의심으로는 다툴 수 없습니다.
장부가 있어야 다툴 수 있습니다.
WHAT YOU CAN CLAIM
무엇을
청구하는가
이 분야는 본안 소송보다 먼저 걸어야 하는 것이 많습니다. 자료가 없어지거나 점유가 넘어가면 되돌리기 어렵기 때문입니다.
| 상황 | 무엇을 청구하는가 | 함께 검토하는 것 |
|---|---|---|
| 자료를 안 보여준다 |
회계장부 · 서류 열람과 등사 |
먼저 빨리 받아내는 보전 절차 |
| 용역비 · 인건비가 부풀려졌다 |
손해배상 부당이득 반환 |
업무상 횡령 · 배임이 되는지 |
| 주차 수입이 장부에 없다 |
그 돈의 반환 손해배상 |
수입을 누가 가져갔는지 |
| 계열사에 일을 몰아줬다 |
손해배상 위탁계약 해지 |
계약 자체를 되돌릴 수 있는지 |
| 관리인에게 문제가 있다 |
관리인 해임 | 관리단집회로 풀 수 있는지 |
| 결의 절차에 흠이 있다 |
결의 무효 · 부존재 확인 |
효력을 멈추는 가처분 |
| 계약이 끝났는데 안 나간다 |
사무소 인도 업무 인계 |
점유를 묶어두는 가처분 |
| 통장 · 서류를 안 넘긴다 |
인계 청구 | 업무방해가 되는지 |
순서가 결과를 만듭니다. 장부를 확보하기 전에 고소부터 하시면 상대가 방어 자세로 돌아서 자료를 내주지 않습니다. 계약 종료를 통보하기 전에 점유를 묶어두지 않으면 그 사이에 자리를 넘겨버립니다. 무엇을 먼저 하느냐가 이 분야에서는 특히 크게 작용합니다.
위 표에 정족수와 기간을 적지 않은 이유가 있습니다. 아파트와 상가 · 오피스텔은 적용되는 법이 다르고, 같은 건물이라도 관리규약으로 또 달라집니다. 몇 분의 몇이 모여야 하는지, 언제까지 다툴 수 있는지는 규약과 등기부를 보고 말씀드립니다. 지금의 숫자를 적어두면 다른 조건의 건물에 해당하시는 분께 틀린 안내가 됩니다.
CRIMINAL EXPOSURE
어떤 죄를
물을 수 있나
아래는 검토하는 죄입니다. 같은 사실이라도 그 사람이 어떤 지위에 있었는지, 증거가 어디까지 모였는지에 따라 죄가 달라집니다. 형량은 법이 정해 둔 범위이고 실제 선고와는 다릅니다.
| 이런 사실이 확인되면 | 검토하는 죄 | 법정형 |
|---|---|---|
| 관리비를 맡아 두고 빼서 썼다 |
업무상 횡령 | 10년 이하 징역 3천만원 이하 벌금 |
| 용역비를 부풀려 계약했다 계열사에 일을 몰아줬다 |
업무상 배임 | 10년 이하 징역 3천만원 이하 벌금 |
| 없는 직원 몫을 관리비로 걷었다 |
업무상 횡령 또는 사기 |
사기는 20년 이하 징역 5천만원 이하 벌금 |
| 업체를 골라주는 대가로 돈을 받았다 |
배임수재 (준 쪽은 배임증재) |
5년 이하 징역 1천만원 이하 벌금 |
| 견적서 · 계약서를 지어냈다 |
사문서위조 위조사문서행사 |
5년 이하 징역 1천만원 이하 벌금 |
| 인계를 거부해 관리를 마비시켰다 |
업무방해 | 5년 이하 징역 1천500만원 이하 벌금 |
액수가 넘어가면 형이 통째로 달라집니다. 횡령 · 배임 · 사기로 얻은 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용됩니다. 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역이고 벌금을 함께 물릴 수 있습니다. 집행유예의 여지도 크게 줄어듭니다. 그래서 「얼마인가」를 세는 일이 민사뿐 아니라 형사에서도 결정적입니다.
법정형과 실제 선고형은 다릅니다. 위 숫자는 법이 정해 둔 범위일 뿐이고, 실제로는 이득액 · 초범인지 · 그리고 돈을 돌려놓았는지가 크게 작용합니다. 피해가 회복되면 형이 가벼워집니다. 바꾸어 말하면 상대는 민사에서 돈을 돌려줄 이유가 생깁니다. 형사와 민사를 함께 보는 이유가 여기에 있습니다.
자료를 없애는 것은 대개 처벌되지 않습니다. 증거인멸죄는 「남의」 형사사건 증거를 없앤 경우에 적용됩니다. 자기 사건의 자료를 없애는 것은 처벌하지 않는 것이 원칙입니다. 야속하게 들리시겠지만 이것이 고소보다 장부 확보가 먼저인 가장 큰 이유입니다. 고소한 뒤에 없어진 자료는 되돌릴 방법이 없습니다.
반대로 이쪽이 조심해야 할 것도 있습니다. 관리사무소에 힘으로 들어가거나 문을 잠그거나 전기를 끊으시면 건조물침입 · 업무방해가 이쪽 문제로 돌아옵니다. 관리비를 안 내는 방식의 항의도 마찬가지로 발목을 잡습니다. 화가 나실 만한 상황이지만 여기서 한 번 어긋나면 사건 전체가 흔들립니다.
죄마다 공소시효가 있습니다. 시효가 지나면 아무리 분명해도 처벌할 수 없습니다. 기간은 죄와 이득액에 따라 달라지므로 이 쪽에 적지 않았습니다. 오래된 일이라도 미리 포기하지 마시고 시점부터 확인해 보십시오. 매달 반복된 일은 계산이 달라지기도 합니다.
HOW WE PROVE IT
무엇으로
증명하는가
민사에서는 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 그래서 "이상하다"를 "이 자료와 이 자료가 어긋난다"로 바꾸는 일이 사건의 대부분입니다. 아래가 실제로 쓰는 재료입니다.
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세 가지를 나란히 놓는다
용역 계약서 · 세금계산서 · 통장 출금 내역. 정상적인 거래라면 이 셋이 맞아떨어집니다. 어긋나는 지점이 곧 질문이 되고, 그 질문에 답이 나오지 않으면 그것이 증거가 됩니다.
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법인등기부를 뗀다
용역업체와 관리업체의 대표자 · 주소 · 임원이 겹치는지를 봅니다. 누구나 뗄 수 있는 서류입니다. 겹친다면 "시세보다 비싸다"가 "자기 회사에 넘겼다"로 성격이 바뀝니다.
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사람 수를 맞춰 본다
4대보험 가입자 명부 · 급여대장 · 근로계약서 · 근무일지를 관리비에 부과된 인원과 맞춥니다. 출입 기록이나 근무표로도 실제로 누가 그 자리에 있었는지가 드러납니다.
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들어온 돈을 찾는다
주차 관제 시스템 기록 · 정기권 발급 대장 · 카드 매출 자료. 지출만 보면 놓칩니다. 들어왔어야 할 돈이 장부에 없으면 그것도 같은 크기의 손해입니다.
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법원을 통해 받는다
상대가 내주지 않는 자료는 문서제출명령 · 사실조회 · 금융거래정보 제출명령으로 받습니다. 은행 · 공단 · 세무서에 법원이 직접 묻습니다. 개인이 달라고 해서는 안 되던 것이 이 절차로는 나옵니다.
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수사기관만 할 수 있는 것
압수수색과 계좌추적은 민사에서 할 수 없습니다. 돈이 어디로 흘러갔는지를 끝까지 따라가야 할 때 형사가 필요해집니다. 다만 그 순간부터 상대는 자료를 닫습니다. 그래서 시점을 재서 씁니다.
사람의 말도 자료입니다. 그만둔 직원, 교체된 용역업체 담당자, 앞선 관리인 — 사정을 아는 분이 있습니다. 다만 그분들께 불이익이 갈 수 있으므로 어떻게 접촉할지 먼저 상의해 주십시오. 순서를 잘못 잡으면 도와주실 분까지 입을 닫습니다.
받아낼 수 있는지도 함께 봅니다. 이겨도 상대에게 재산이 없으면 종이 한 장이 남습니다. 그래서 자료를 모으는 동안 가압류로 묶어 둘 것이 있는지를 같이 살핍니다. 판결을 받은 뒤에 찾기 시작하면 대개 늦습니다.
PROCEDURE
절차는 이렇게
흘러갑니다.
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STEP 01
어떤 건물인지 가른다
등기부와 관리규약을 봅니다. 어느 법이 적용되는지, 관리단이 제대로 서 있는지가 여기서 정해집니다. 이 판단이 뒤의 모든 절차를 좌우합니다.
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STEP 02
자료를 요구한다
항목을 특정해 글로 요구합니다. 통장 거래내역, 지출 증빙과 세금계산서, 용역 · 공사 계약서, 인건비 지급 내역, 주차 수입 내역, 관리비 부과 내역. 안 주면 그 거부가 다음 절차의 근거가 됩니다.
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STEP 03
숫자로 만든다
계약서와 세금계산서와 통장을 나란히 놓고, 부과 인원과 실제 근무 인원을 맞춰 보고, 들어왔어야 할 수입이 잡혔는지 봅니다. 금액이 서야 청구가 섭니다. 여기서 정말 문제가 있는지도 드러납니다.
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STEP 04
집회로 풀 것을 가른다
관리인을 바꾸거나 계약을 끝내는 일은 소송보다 집회가 빠릅니다. 다만 절차를 지키지 않으면 결의가 통째로 무효가 됩니다. 통지와 안건부터 맞춥니다.
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STEP 05
먼저 묶고 다툰다
자료가 없어지지 않게, 점유가 넘어가지 않게, 결의의 효력이 굳어지지 않게 먼저 막습니다. 이 단계를 건너뛰면 뒤가 헛수고가 됩니다.
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STEP 06
회수하고 인계받는다
빠져나간 돈을 되찾고, 통장과 서류와 열쇠를 넘겨받습니다. 다음 관리 체제가 자리 잡는 데까지가 한 사건입니다.
사건마다 순서와 기간이 다릅니다. 위 내용은 일반적인 흐름을 정리한 것입니다.
형사는 처벌을 만듭니다.
돈은 민사로 되찾습니다.
FREQUENT QUESTIONS
자주 묻는 것
위 내용은 일반적인 절차 안내이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 문제라도 건물의 종류와 관리규약에 따라 결론이 달라집니다. 상담을 통해 확인해 주세요.
HOW WE WORK
무엇을 하는가
결과를 약속드리지 않습니다. 대신 무엇을 어떤 순서로 하는지 미리 말씀드립니다. 이 분야는 순서가 특히 크게 작용합니다.
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적용되는 법부터 가른다
아파트인지 상가 · 오피스텔인지. 등기부와 규약을 보고 정합니다. 여기를 건너뛰고 시작하면 엉뚱한 절차에 시간을 씁니다.
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장부를 먼저 연다
자료 없이 시작한 다툼은 심증만 오가다 끝납니다. 무엇을 어떤 이름으로 요구할지부터 정리해 드립니다.
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손해를 숫자로 세운다
"비싸게 준 것 같다"를 금액으로 바꿉니다. 여기서 정말 다툴 것이 있는지, 얼마나 있는지가 분명해집니다.
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집회와 소송을 나눈다
사람을 바꾸는 일은 집회로, 돈을 되찾는 일은 소송으로 갑니다. 섞으면 둘 다 느려집니다.
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형사는 시점을 보고 쓴다
고소하면 자료가 닫힙니다. 무엇이 모였을 때 쓰는 것이 유리한지를 먼저 말씀드립니다.
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다음 체제까지 본다
이기고 끝나는 사건이 아닙니다. 통장과 서류를 넘겨받고 다음 관리가 자리 잡는 데까지 함께 봅니다.
IN CHARGE
맡는 사람
집합건물 분쟁은 돈을 되찾는 일과 사람을 바꾸는 일이 함께 갑니다. 여기에 업무상 횡령 · 배임 같은 형사가 얹히기도 합니다. 그래서 한 사람에게 맡기지 않고 필요한 분야의 변호사가 같이 봅니다.
상담에서 만난 변호사가 법정에도 섭니다. 구성원 전체 보기
CONTACT
관리규약과
관리비 고지서면 됩니다.
관리규약, 최근 관리비 고지서, 받아 보신 자료가 있으면 그것까지. 정리해 오실 필요 없습니다. 이미 요구했다가 거절당한 일이 있으시면 그 연락 내용을 꼭 가져와 주십시오.
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