전세사기

BEFORE YOU SUE

소송 전에
하실 일이 있습니다.

전세사기를 아신 뒤 바로 소송부터 생각하십니다. 그런데 소송은 시간이 걸리고, 그 앞에 지금 며칠 안에 해야 하는 일이 따로 있습니다. 이것을 건너뛰면 이겨도 받을 것이 남지 않습니다.

• STEP 1. 내용증명을 보낸다

  "언제까지 보증금을 돌려달라"는 뜻을 공식적으로 남기는 문서입니다. 반환을 요구한 사실이 기록으로 남고, 이후 소송과 신고에서 자료가 됩니다. 우체국이나 인터넷우체국에서 보내시고 등기번호를 반드시 보관하십시오. 집주인이 받지 않고 반송되면 공시송달로 의사표시를 하는 방법이 있습니다.

• STEP 2. 임차권등기명령을 신청한다

  이사를 가야 하는데 보증금을 못 받으셨다면 반드시 하셔야 합니다. 전입신고와 확정일자로 지켜지던 권리는 이사를 가는 순간 사라집니다. 임차권등기를 해두면 나간 뒤에도 그 권리가 남습니다. 관할 지방법원에 신청하고 보통 1~2주면 등기가 됩니다. 등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 이사하십시오.

• STEP 3. 지급명령을 신청한다

  소송보다 빠르고 법원에 내는 인지액이 소송의 10분의 1입니다. 재판 없이 법원이 "보증금을 갚으라"고 명합니다. 전자소송 사이트에서 직접 신청하실 수도 있습니다. 다만 집주인이 이의를 내면 그대로 정식 소송으로 넘어갑니다. 다툴 여지가 큰 사건이면 처음부터 소송이 빠를 수 있습니다.

• STEP 4. 남아 있는 재산을 묶는다

  판결을 기다리는 사이에 재산이 빠져나갑니다. 가압류는 판결 전에 미리 묶어 두는 절차입니다. 전부 찾아서 하는 것이 아니라 지금 아는 것부터 먼저 묶습니다. 집주인이 집을 팔아넘길 것 같다면 이것이 답입니다. 이 시기를 놓치면 이기고도 받을 것이 없습니다.

순서에는 이유가 있습니다. STEP 1은 오늘 하실 수 있고, STEP 2는 1~2주가 걸립니다. 이사 날짜가 잡혀 있으시면 STEP 2를 가장 먼저 하셔야 합니다. STEP 4를 언제 할지는 등기부를 보고 정합니다. 상담에 임대차계약서와 등기부등본, 두 가지만 들고 오시면 그 자리에서 순서를 짜 드립니다.

YOUR LOAN, YOUR CREDIT

제 통장도
압류되나요

가장 많이 받는 질문이고, 답이 무겁습니다. 전세대출은 집주인이 아니라 세입자 이름으로 빌린 돈이기 때문입니다. 다만 압류는 어느 날 갑자기 오지 않습니다. 단계가 있고, 그 앞에서 막을 수 있습니다.

이 둘을 같은 것으로 아시는 분이 가장 많습니다. 대출받을 때 보증서에 서명하셨다고 해서 보증금이 지켜지는 것이 아닙니다. 그 보증은 은행을 지키는 것이고, 세입자를 지키려면 전세보증금반환보증에 따로 가입하셔야 합니다.

기관 이름으로는 구분되지 않습니다. 주택금융공사 · 주택도시보증공사 · 서울보증 — 세 곳 모두 두 가지를 다 취급합니다. 가입증서에 적힌 상품 이름을 보셔야 합니다. 찾기 어려우시면 서류를 가져오시면 확인해 드립니다.

1단계에서 하시는 연락 한 번이 5단계를 막습니다. 연체가 난 뒤에 찾아가면 협의할 수 있는 폭이 좁아집니다. 그리고 은행 창구에서 필요한 것은 사정 설명이 아니라 서류입니다. 임차권등기명령 신청서, 보증보험 접수증, 집주인에게 보낸 내용증명 — 이것이 있으면 "받을 돈이 있고 절차를 밟고 있다"는 것이 증명됩니다.

보증기관도 먼저 집주인에게 회수를 시도하는 것이 보통입니다. 그리고 요건에 해당하면 전세사기피해자로 결정받아 따로 마련된 지원을 받는 길도 있습니다. 다만 요건이 정해져 있어 모든 경우에 해당하지는 않고, 제도는 개정이 잦아 이 페이지에 요건을 적어 두지 않았습니다. 지금 기준이 어떤지는 상담에서 확인해 말씀드립니다.

WHO YOU CLAIM AGAINST

집주인만이
상대가 아닙니다

집주인에게 돈이 없으면 거기서 끝이라고 생각하시는 분이 많습니다. 중개사와 협회도 상대가 될 수 있습니다. 다만 청구의 이름과 근거가 각각 다르고, 그 차이를 모르면 소장이 처음부터 잘못 서게 됩니다.

중개사에게는 "보증금을 돌려달라"고 할 수 없습니다. 중개사는 계약 당사자가 아니기 때문입니다. 그래서 청구의 모양이 달라집니다 — "당신이 제대로 확인하고 설명하지 않은 탓에 내가 입은 손해를 물어내라"가 됩니다. 같은 돈을 말하고 있어도 이름이 다르고, 증명해야 할 것도 다릅니다. 집주인 상대로는 계약서만 있으면 되지만, 중개사 상대로는 무엇을 확인하지 않았는지를 이쪽이 밝혀야 합니다.

협회는 중개사와 함께 한 소장에 묶습니다. 청구 원인은 서로 다르지만 손해는 같은 하나이므로, 청구취지는 대개 "피고들은 연대하여(또는 각자) 원고에게 ○○원을 지급하라"가 됩니다. 실무에서 사건명도 「공제금청구」 또는 「공제금등청구의 소」로 붙습니다. 따로 하시는 것보다 판결 뒤 곧바로 공제금을 청구할 수 있어 회수 시점이 빨라집니다.

중개사의 과실을 보는 자리

• 선순위 권리관계

  근저당 · 전세권 · 가압류가 이미 걸려 있었는데 알려주지 않았거나 대수롭지 않게 말한 경우. 등기부만 떼어보면 알 수 있는 것이라 가장 자주 문제됩니다.

• 합쳐서 알려주었는가

  다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액과 근저당 채권액을 합쳐야 내 순위가 보입니다. 하나씩 따로 말해주고 합계를 알려주지 않은 경우가 실제로 가장 많이 다투어집니다.

• 신탁등기된 집

  등기부에 신탁이 되어 있으면 집주인이 마음대로 세를 놓을 수 없습니다. 수탁자의 동의가 있었는지를 확인하지 않고 계약을 붙였다면 과실이 무겁게 평가됩니다.

• 임대인의 세금 체납

  밀린 세금은 내 보증금보다 먼저 가져갑니다. 확인할 수 있었는데 하지 않았거나, 확인 결과를 알려주지 않았다면 문제됩니다.

• 확인 · 설명서

  중개대상물 확인 · 설명서의 권리관계란을 비워두었거나, 등기부와 다르게 적은 경우. 받지 못하셨다면 그 자체가 자료가 됩니다. 지금 가지고 계신지 먼저 찾아보십시오.

• 누가 설명했는가

  자격 없는 중개보조원이 설명을 주도한 경우. 계약 자리에서 실제로 말한 사람이 누구였는지를 봅니다. 명함과 문자에 남은 이름, 그 사람이 등록된 보조원이었는지까지 확인합니다.

"몰랐다"로는 벗어나기 어렵습니다. 대법원은 중개를 맡기는 관계를 민법상 위임과 비슷하게 보아, 중개사에게 선량한 관리자의 주의로 권리관계를 조사 · 확인하고 설명할 의무가 있다고 했습니다(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결). 알아봤어야 했는데 알아보지 않은 것까지 과실이 된다는 뜻입니다.

말로 들으신 설명도 자료가 됩니다. "이 집은 안전하다", "곧 근저당을 풀 거다" — 문자와 녹음이 남아 있으면 강합니다. 계약 전후의 대화를 지우지 마시고, 기억나는 대로 날짜와 함께 적어 두십시오. 확인 · 설명서에 적히지 않은 말일수록 오히려 중요해집니다.

미리 알아두실 네 가지

하나. 전액은 어렵습니다. 손해 전부가 아니라 법원이 인정한 중개사의 과실 비율만큼만 나옵니다. 예를 들면 1억원의 손해에 과실이 30%로 인정되면 3천만원으로 제한되는 식입니다. 이 숫자는 설명을 위한 예시이고 실제 사건의 비율이 아닙니다. 비율은 무엇을 어디까지 확인하지 않았는지에 따라 사건마다 다르게 정해집니다.

둘. 공제금에는 한도가 있습니다. 2023년 1월 1일부터 개인 중개업소는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상으로 올랐습니다. 여기서 두 가지를 꼭 보셔야 합니다. 「이상」입니다 — 업소마다 더 큰 금액에 든 곳이 있으니 공제증서를 직접 확인하십시오. 그리고 거래 건별이 아니라 그 업소에서 1년 동안 생긴 사고 전체를 합친 총 한도입니다. 피해자가 여럿이고 합계가 한도를 넘으면 나누어 받게 됩니다. 앞선 피해자가 이미 받아갔다면 내 몫이 그만큼 줄어듭니다.

셋. 시효가 있습니다. 공제금을 청구할 수 있는 기간은 3년을 기준으로 봅니다. 다만 언제부터 세는지가 실제로 다투어지는 자리입니다. 사고를 안 날인지, 손해가 확정된 날인지에 따라 결론이 달라집니다. 스스로 늦었다고 결론 내리지 마시고 시점만 알려주십시오.

넷. 순서가 회수액을 가릅니다. 손해액은 "결국 못 받은 금액"으로 확정되어야 하므로 경매 배당이 끝난 뒤에 다투는 경우가 많습니다. 그런데 배당까지 기다리는 사이에 공제 한도가 먼저 소진되거나 시효가 문제될 수 있습니다. 그래서 집주인 상대 절차와 중개사 상대 소송을 어떤 간격으로 진행할지가 실제로 받는 금액을 정합니다. 이 판단이 이 분야에서 가장 어렵고, 가장 크게 작용합니다.

FREQUENT QUESTIONS

자주 묻는 것

위 내용은 일반적인 절차 안내이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 같은 상황이라도 계약 내용과 등기 상황에 따라 절차와 결과가 달라집니다. 상담을 통해 확인해 주세요.

IN CHARGE

맡는 사람

전세사기는 보증금을 돌려받는 일만으로 끝나지 않습니다. 형사 고소, 대출과 신용, 재산 집행까지 함께 얽힙니다. 그래서 한 사람에게 맡기지 않고 필요한 분야의 변호사가 같이 봅니다.

상담에서 만난 변호사가 법정에도 섭니다. 구성원 전체 보기